风平浪静的明天保利地产整合或再下一城 重点布局长三角和京津冀我不是姜太公

　　经济观察报获悉，继去年宣布与中航地产整合后，保利地产今年可能再按下并购的按钮。

　　本报目前尚未获悉今年保利地产协议整合的企业名单。不过，该公司在去年与中航地产进行了整合，路径是双方的“大家长”保利集团和中航工业集团统筹安排。

　　据了解，保利集团在本轮央企整合风潮中态度积极，已先后完成新时代、久联和中航地产业务的整合。今年3月，保利集团又与中国轻工集团签署了重组框架协议。按照该协议，中轻集团整体产权将无偿划转进入保利集团。

　　保利地产对通过兼并购壮大规模的态度积极。其在2016年年报中称，除了全国性或区域性房企，公司还积极寻求产业链上下游的投资并购机会，尤其是在健康养老、物业管理、工程建设、智能家装、核心地段优质商用物业等领域。

　　经过近年来的战略布局，这家公司已与传统央企的面貌大不相同，积极尝试和运用更灵活的投融资方式与合作方式，在广度上涉猎几乎全部地产业态；在深度上则试图介入地产的“全生命周期”，以此推动传统地产业务的转型升级。

　　全年，保利地产通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个项目，其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%。

　　整合机遇

　　经济观察报记者留意到，与保利集团进行整合的央企当中，不少都有涉足房地产业务。

　　例如久联房开公司具有二级开发资质，在贵阳、遵义两地拥有总面积近60万平方米的物业。中轻集团旗下的中国海诚是中国轻工行业最大的提供设计、咨询、监理等工程技术服务和工程总承包服务的综合性工程公司。而新时代国际投资有限公司作为中国新时代集团全资子公司，虽规模不大，却具备一级资质和全国房地产综合开发权。

　　保利地产作为保利集团的重要地产开发平台，占保利集团地产业务量的大多数，在保利集团地产板块中的重要性不言而喻。照此预计，保利集团与上述央企整合过程中，地产业务交由保利地产整理吸收，也并非不可能。

　　对于去年保利地产与中航的“联姻”，外界一般认为总资产仅200亿元规模、项目多数位于三四线城市，对保利地产扩大规模助益有限。

　　虽然除了上市平台中航地产，中航工业旗下还有中航国际瑞赛、中航万科、中航里城、天虹商场等地产平台，但外界当时也质疑这些资产能否被顺利收入保利地产囊中。

　　上述疑问可以通过保利地产年报得到部分解答。年报显示：截至报告期末，已完成中航地产下属8个房地产项目公司及1个在建工程的收购，增加待开发资源140万平方米。目前，公司已利用中航原资源优势，在天津、珠海、三亚获取3个项目，新增待开发资源150万平方米。后续公司将继续积极推进中航工业集团旗下其他地产业务板块的整合工作。

　　相关知情人士对经济观察报分析，“中航地产的存量资产没有大的问题，这一两年就能如期对公司带来业绩贡献；不仅如此，中航还带来了增量。原本相对独立的中航里城，保利地产也顺利切入了。”

　　该人士认为：“无论从经济的角度还是对业绩的贡献来说，这次整合是相当不错的。”

　　规模效应

　　在上述人士看来，保利地产相比起中海、招商等地产央企，在行业洗牌整合机遇上更具有优势。“保利地产销售规模在央企当中排名第一、城市布局最广，手头资金充裕，这意味着公司把握市场机会的能力更强，资源整合以后也更有利于发挥区域和规模协同效应。”

　　2016年，招商蛇口录得销售额739亿元，营业收入635亿元，利润95.8亿元（其中有36亿元来自于投资收益），拥有1826万方土地储备。中海地产录得2106亿港元的销售额（约合1866.34亿元），营收为1640.7亿港元（约合1454亿元），土地储备5677万平方米。净利润最为亮眼，达到370.2亿港元（约合328.48亿元）。

　　而保利地产2016年的销售额为2100亿元，营收1548亿元，净利润124亿元，土地储备超过1亿平方米。

　　年报显示，保利地产此前提出的“3+2+X”城市群战略正得到执行，全国已经实践3个300亿级别，2个200亿级别和1个百亿级别的城市群的布局。其中珠三角＋环渤海＋长三角的销售额超过70%。

　　该公司正在全国范围内推广其在广东地区的相关经验。据了解，公司在广东设立了广东、华南和粤东公司，分别聚焦广州、粤西和粤东板块。按区域进行管理，业绩增长方式由注重单个城市的扩张变为区域深耕。在这种经营策略指导下，保利地产在珠三角城市群中开疆拓土非常迅速。2016年销售总额超过600亿元，单区域销售额占比超过30%。

　　沿用同一思路，保利地产目前也在重点布局长三角和京津冀，通过合作、并购等方式提升城市群规模。依照区域产业发展特点，公司有专门的浙南、苏北、京津冀等公司，更有针对性地对这些城市群土地和项目进行运营。

　　全年，保利地产通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个项目，拓展容积率面积2404万平方米，总成本约1214亿元，同比分别增长84%和85%。其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%。

　　资金主动权

　　因为越来越重视对外投资，保利地产近年明显加强了对融资方式的把握，在房地产金融上积极布局，意在掌握更充裕的资金。

　　年报称，十三五期间，公司将形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式；增强专业基金对外资金募集能力，结合地产开发和基金投资方式，实现对更多外部资源的撬动，助力公司主业规模扩张及业绩增长；在行业监管政策允许的情况下，整合公司优质资产，利用ABS、REITs、基金等手段，实现自持物业的融资功能。

　　传统房地产的融资方式包括发行更低利率的债券，获取银行贷款等。近年来，多家地产公司都不满足于此，均启动其自身的金融战略，以实现融资方面的优势，例如获取全金融牌照，或者引入保险企业等股东。

　　而从上述保利地产的年报表述中可见，保利地产重视布局私募基金。公司多年以前就创设了房地产私募基金信保基金。至去年年末，房地产基金管理规模已接近600亿元。

　　基金本身就具有无需抵押，以小撬大的特点，适合用于对外投资。此外，前述知情人士对经济观察报透露：“保利地产提出的目标是，要以开发类基金为核心，推动地产主业增长方式的升级”。

　　“原来我们理解的房地产金融主要是作用于房地产的开发周期，例如怎样降低负债率，降低初始投入成本。而现在是要向业主端、经营端发力，延伸至包括尾盘处置方式、装修、车位等环节，用金融手段联合外部资源，挖掘这些环节的价值。”该人士称。

　　2015年，保利地产与太平人寿已达成战略合作，双方将在健康养老产业进行全面合作；并拟共同成立一家股权投资基金。按照当时的约定，双方的合作涵盖养老地产开发、运营服务平台搭建、保险客户养老服务、产业链上下游投资等多项内容。经济观察报获悉，养老基金今年会进入实体投资运作阶段，有项目落地。

　　而去年设立的保利资本，则以对标KKR、黑石的“野心”引人注目。该基金计划涉足商业不动产、工业地产、海外项目及企业并购。其负责人曾对媒体表示，经营策略方面，一方面保利资本将充分发挥并购基金、杠杆收购等股权投资基金方式获得资产权益，另一方面则是通过借助ABS、IPO等多元化资本运作手段套现权益资产。

　　据悉，与传统基金不一样，像信保基金这样的金融工具需要培育3-5年。