美国房地产价格和销量双放缓

　　美国房价增幅超过通胀水平的情况已经存在数年。最新数据显示，美国主要城市的房价指数上涨幅度继续收窄，已经调整至六年半来低位。

　　房价增长跌至六年半低点

　　最新数据显示，3月标普凯斯席勒全美20大城市房价指数较去年同期上涨2.7%，创2012年8月以来最低水平，环比增长0.1%。全国范围内，3月美国房价同比涨幅降至3.7%，低于2月的3.9%。

　　标普凯斯席勒房价指数中所有20个城市均出现同比增长，其中，拉斯维加斯房价涨幅继续领先全美其他城市，同比增长8.2%，连续十个月涨幅第一，其次是菲尼克斯（6.1%）和坦帕（5.3％）。芝加哥、洛杉矶、圣地亚哥、旧金山和西雅图五个城市的涨幅低于2%，大大低于以往的水平。

　　过去五年，美国西海岸房价疯狂上涨。西雅图一年前同期房价涨幅曾高达13%，旧金山房价增速也达到两位数。但目前这两个城市房价涨幅仅在1%左右，明显降温。美国大部分城市房价环比也出现增长，但纽约房价环比下降，原因是该城市房价已经很高，而且新税率限制了居民可以抵消的州和地方税的金额。

　　4月美国全国房价中位数较3月下降0.1％，这是七年来的首次。分析人士认为，月度下降释放出一个信号：经过几年的高速增长，美国楼市将继续放缓。

　　此外，4月美国成屋销售连续第14个月下降，较去年同期下降4.4%。据金融博客Zerohedge统计，这已经创下10年前美国楼市危机以来的最长连跌周期。截至4月，成屋销售在六个月来第五次环比下降。

　　房价水平仍然偏高

　　美国房屋销售和房价增长已经放缓约一年之久。过去六个月，美国住房抵押贷款利率下降近一个百分点，但未能推动美国的住房需求增加。市场分析认为，多重因素导致美国房价增长持续下滑，如潜在购房者经济负担加重、房屋价格较高、学生贷款债务较高等，这些阻碍了25岁至40岁未购房者的购房步伐。

　　目前，美国的房价水平仍被投资者认为比较高。据报道，2019年第一季度，美国房价和2011年相比上涨了70%。在一些城市，如产业集群汇集、就业增长强劲的城市，房屋价格甚至被认为已不可持续。

　　CNBC的报道称，3月全美最大的50个房产市场中，有40%定价过高，当然情况已经比数年前的超过50%有所改善。联邦住房金融局的一项指标显示，3月美国房价较去年同期上涨4.2%，较2月环比增长0.1%。根据美国在线房产平台Zillow的数据显示，目前房价中位数为226800美元，高于去年同期的213700美元。

　　标普指数委员会主席大卫认为，住房市场应该表现更好。目前，30年期固定住房抵押贷款利率为4%，失业率接近50年低点，加上低通胀和实际收入的适度增长，这些因素都利好强劲的住房市场。家庭偿债措施没有问题，消费者情绪也很乐观。住房市场面临的困难可能是房价过高，继续超过通胀水平。

　　此外，全美租金中位数经过长达六个月的连续增长后，4月仍继续增长。年租金中位数率上涨了2.6％，达到了1477美元。其中，拉斯维加斯上涨了7.8％，凤凰城上涨了6.7％，奥兰多上涨了6.4％。房价和租金的上涨使得不少入市者拉长了等待时间。

　　市场修正难立刻显现

　　在疲软的市场数据中，有分析认为，美国房价目前水平较为合理。美国房地产市场标普凯斯席勒的分析人员认为，市场不会立刻修正。

　　标普凯斯席勒分析员认为，目前美国房地产贷款质量较好。2006年仅不到25%的贷款来自于最高级别的借款人，但是目前这个比例高达55%，因此贷款违约也是10年来最低的。

　　另有调查显示，美国的房价处于较为合理的水平。美国国际公共政策顾问机构Demographia发布的《2019年全球住房可负担性调查报告》对八个热门房产市场进行了调查，涉及309个城市，包含了91个人口超过100万的主要住房市场。调查显示，美国已经连续五年成为房价最实惠的国家，不过各州差距较大，加州有四座城市入选“全球买房负担最重”Top 10。

　　此外，房屋库存的现状并不乐观。在美国50个大城市中，有10个城市房屋库存出现了两位数的下跌。首当其冲的是华盛顿特区（下降31.8%）、堪萨斯城（下降24.1%）、俄克拉荷马城（下降17.8%）和巴尔的摩（下降17.3%）。4月，美国待售房屋数量同比下降1.7％。购房者开始在全国范围内寻找能够负担得起的房子，一些房价稍低的地区迎来更多竞争者，低端市场供不应求。

　　业界人士指出，虽然春季购房季开始时表现不佳，但未来几个月的房屋销售可能会打破之前创下的纪录。与去年同期相比，4月销售额的下降幅度是九个月来最小的，尽管销售额预计不会大幅反弹，但也不会加速下滑。

　　在经历了过去几个月的低迷之后，4月房屋开工量有所回升。根据人口普查局的统计，4月新屋开工数较3月增长5.7％，至124万套；独栋住宅的开工率较3月攀升6.2％，较去年同期下降4.3％；多单元住宅开工率较3月上涨2.3％，较去年同期上涨1.4％。分析人士认为，抵押贷款利率低、劳动力市场强劲，对住房库存量低的市场来说是一件好事。