东莞新型写字楼需求急升

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　近日，东莞市自然资源局透露，东莞国际商务区已经进入实操阶段，计划5年时间完成首开区建设，其中将率先建成金融商务区。东莞写字楼也将进入全新阶段，甲级写字楼以极具竞争力的姿势进入东莞人的视野。

　　高耸入云的摩天大楼、现代化的写字楼配套，轨道交通直达办公楼地下空间，年轻的白领们从地铁口走出，分散进入各个高楼大厦当中……这一现代城市场景或在不久的将来在东莞出现。

　　东莞三大商务中心区即将成型

　　“南城CBD今年将实质性启动，最高端的卖场、最高端的服务业、最高端的人才都将集聚在南城，CBD的每栋楼都得是甲A级写字楼……”今年初，在东莞市十六届人大五次会议分组会议上，东莞市市长肖亚非来到南城代表团时透露了这些消息。近日，东莞市自然资源局党组副书记黄宇东也透露，东莞国际商务区已经进入实操阶段。

　　也就是说，东莞三大商务中心区域即将成型。沿着东莞大道，东莞将逐渐形成三个主要的商务中心区域，分别是以新型甲级写字楼民盈国贸中心和传统写字楼第一国际为主的鸿福商圈、现在逐步进入交付阶段的南城总部基地和未来5~10年内成型的东莞国际商务区。

　　过去，一个城市商务中心一般会随着商业重心的转移而转移，而后来，不少城市会有意识地打造长期规划，CBD也就相对固定了。东莞的情况是，从早年的花园新村，到东城雍华庭、东城世博商圈，到后来的胜和广场、第一国际，东莞的商业、写字楼已经进行了多次迁移。目前，随着东莞南城总部基地交付使用、东莞国际商务区的打造，东莞全新的商务中心区域已现雏形。

　　在业内人士看来，打造企业总部基地的并不是只有南城，东莞多个镇街都在打造自己的地标性建筑，打造当地的总部基地。但是与处于中心城区、拥有规划利好支持的南城相比，其他镇街的总部基地竞争力还是不够的。无论是从商业、配套还是聚集人流物流来看，南城无疑是东莞最能汇集人才和企业总部的地方。

　　新兴企业进驻推动甲级写字楼发展

　　粤港澳大湾区的建设给东莞带来了机会，东莞将成为广深产业外溢的受益方。同时，新兴企业的进驻，也对写字楼提出了更高的要求，甲级写字楼也因此越来越多出现在东莞市场上。

　　从当前市场来看，在东莞国际商务区刚刚启动的现阶段，企业越来越多地搬进了南城总部基地，这里是当下东莞甲级写字楼最密集的地方之一。

　　根据资料显示，东莞南城总部基地是南城耗时十年打造的城市商务中心写字楼集群项目，占地面积约17.9万平方米，地下空间与市轨道交通2号线实现无缝接驳。南城总部基地分为三期，一期寰宇汇金中心UCC共九栋建筑；二期则包括中世和发大厦、宏川智汇中心、浙商大厦、碧桂园中心、东江水务、国金大厦、中熙时代大厦以及恒兆商务中心等；三期则位于宏成国际五金机电模具城一带，后期将进行更新改造。仅仅是南城总部基地所供应的写字楼体量已经非常巨大。

　　东莞中原战略研究中心统计，2014年至2016年，东莞全市共引进深圳企业项目604宗，如以华为、蓝思科技、中集集团等为典型代表的高新科技企业，以及天安云谷人工智能小镇、酷派天安云谷产业园和灵狮小镇等为代表的重大产业项目等。近两年来，越来越多企业迁移至东莞，对于东莞新型写字楼的需求急剧上升。除金融、地产、贸易以外，近年东莞写字楼新入驻许多高科技、文化传媒、医疗体检、美容养生、教育培训、家政、环保新材料等企业，写字楼需求快速增加；同时，新兴行业的持续进驻也对写字楼提出更高的要求。

　　据东莞中原战略研究中心相关人士介绍，为满足国际化商务办公需要，东莞写字楼在硬件方面，包括智能化、通风系统、空调系统、电梯配置、整体环境、大堂品质等品质水平得到集中提升，出现了甲级写字楼，写字楼的服务质量也提升不少。

　　老旧写字楼竞争力逐渐减弱

　　当下，更适合现代企业办公使用的甲级写字楼越来越多地出现，很多企业会选择这样的写字楼。

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，在最近几个月写字楼的成交当中，主要集中在万科首铸东江之星、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场等新型甲级写字楼的成交上。一些旧写字楼由于设施难以满足现代企业的需求，租金和售价下滑，空置率提高。

　　以中心位置的第一国际传统写字楼和新开发的南城总部基地甲级写字楼为例，在新型写字楼的冲击下，目前，南城总部基地写字楼定价在1.7万~2.2万元/平方米之间，而第一国际的二手写字楼则由原来的1.7万元/平方米以上的价格，下降至1.2万元/平方米左右。从租金来看，新型甲级写字楼的月租金达到65~100元/平方米，而旧写字楼的月租金则回落至30~50元/平方米，两者之间无论是投资价值还是出租价值都形成了鲜明的对比。

　　在不久的将来，大量白领簇拥着从地铁出口走出，陆续进入各个甲级写字楼当中……这或将很快成为东莞这个现代都市街头的一景。