解析富力上半年财务数据 长短期相宜夯实升级主业

　　近日，财富中文网发布了最新的《财富》中国500强排行榜，考量了全球范围内最大的中国上市企业在过去一年的业绩和成就。富力以2018年营业收入768.6亿元的业绩，位列第123名。 　　2019年上半年：富力地产销售面积同比增长25% 　　不仅是《财富》中国500强排行榜，在今年5月美国《福布斯》杂志出炉的2019年福布斯全球上市公司2000强榜单中，富力也凭借2018年的业绩表现位列全球第761名，在上榜中国房地产企业中位列第8名。 　　美国《福布斯》杂志全球上市公司2000强榜单是全球公司排行权威榜单，榜单根据企业营收、利润、资产和市值的均等加权指标评选出全球规模最大、实力最强的上市公司。富力能够同时进入《财富》中国500强排行榜和《福布斯》全球上市公司2000强榜单，表明富力市场表现良好，获得了国内外权威机构的认可。 　　这一点，从富力地产财报数据中可得到印证。数据显示，2018年全年，富力地产实现权益销售金额1310.6亿元，权益销售面积1018万平方米，同比分别增长60%和61%，相较2017年销售增速大幅提升，完成全年1300亿元销售目标。从历年数据来看，近三年来富力地产的销售金额增幅在不断提升，增幅分别为12%、34%、60%，发展势头良好。 　　2019年上半年，富力地产累计实现权益合约销售总金额602.2亿元，同比稳步增长6%。销售面积约551.68万平方米，同比增长25%。在克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，富力权益销售金额位列行业第15位，体现出不俗的市场竞争力。 　　对于此前有报道提到2018年净利润下降问题，若单从财务数据来看，富力地产2018年盈利由上年度214.26亿元大幅减少59%至87.29亿元。这是由于2017年富力地产收购万达旗下的74家酒店，受收购酒店资产而获得大额合并收益的影响，富力地产2017年净利润出现大幅度增长，而2018年此类非经常性交易相对较少，导致2018年富力地产营业利润出现同比下降。 　　从公司扣除非经常性损益后的归属于母公司股东净利润来看，富力地产2018年该数据约为77亿元，与2017年基本保持稳定；同时，富力地产2018年的核心净利润约为95亿元，同比2017年增长了49%，整体上看，经营利润增长良好。 　　资金压力？有息负债以中长期负债为主 　　至于富力地产的负债情况，数据显示，富力地产的有息负债以中长期负债为主。截至2018年底，短期借款及长期借贷一年内到期部分合计占比为 32.03%；长期借款占比为 67.97%。在行业整体融资环境全面收紧的情况下，富力2018年平均借贷利率为5.74%，较2017年末略微上调。据克而瑞发布的数据显示，2018年64家重点房企的平均融资成本为6.61%，富力的融资成本控制在行业平均水平之下。 　　就一年内到期的负债而言，富力地产2019年的公司债券回售选择权到期情况比2018年大幅改善，无论是回售的时间集中度还是规模，均较为分散（2018年5月底至7月中曾集中到期262亿元）。 　　图说：富力地产2019年债券回售选择权到期分布情况比2018年大幅改善，无论是回售的时间集中度还是规模，均较为分散。 资料来源：上海证券交易所网站、Wind资讯 　　根据公开信息，富力地产2019年1-6月内回售选择权到期的公司债券均已实现全额续期留存，合计176.5亿元。截至2019年6月底，2019年内剩余回售选择权到期的债券规模仅为69亿元。 　　富力地产当前经营状况及现金流情况良好，2019年公司稳健经营，协议销售目标为1600亿元，较去年增长22%，实现预售目标较有保障。截至2019年3月末，公司货币资金余额约为400亿元，对回售行权到期的债券覆盖程度高。 　　整体上来看，对于一年内到期的债务，富力地产方面已做好相关的偿付资金安排计划，不存在所谓资金缺口，短债偿债能力较强。 　　此外，衡量企业资产负债情况及偿债能力的主要指标是资产负债率、流动比率、速动比率等指标。从主要指标来看，与同行业企业相比较，富力地产整体资产负债率及偿债能力处于行业合理水平。资产负债率低于行业的平均值86.67%，流动比率高于行业平均值1.33，整体经营较为稳健。 　　行业内部分企业财务指标对比   　　图说：与同行业企业相比较，富力地产整体资产负债率及偿债能力处于行业合理水平，整体经营较为稳健。 资料来源：根据上市房企公司债券2018年年报统计 　　全国布局可期：土地储备充裕，销售保持总体向上 　　实际上，要评判一家公司未来的发展前景，不能只看营收、负债率等几个数据，还应该从行业发展、企业规划及资产质量等方面入手进行具体分析。从行业发展角度来看，2018年房地产政策延续房住不炒、因城施策的政策主基调下，全国销售总体保持平稳态势，商品房销售面积17.16亿平方米，商品房销售额14.99万亿元。 　　在此环境下，富力地产继续拓宽国内城市布局，实现销售及收入增长。分地区来看，2018年，公司房地产销售主要来自于国内华北、华南两大区域。2018年，华北和华南地区协议销售金额分别同比增长73%和28%至298.54亿元和279.84亿元，海南地区协议销售金额同比增长21%至59.47亿元。从销售省份分布来看，广东和山西协议销售金额占比最高，分别达到12.42%和11.26%。这说明富力地产在全国各地的布局均已取得成效。 　　在土地储备方面，截至2018年底，富力地产的权益土地总建面为6951万平方米，同比增长16.4%；权益土地可售建面为5783万平方米，同比上升12.6%，可满足公司未来至少3年的开发需求。 　　从土地储备区域分布来看，富力地产立足于华北、华南区域，向全国辐射，并积极开拓海外市场，布局均衡；从各梯队城市布局来看，富力地产在一二三线城市及海外均有布局，且一二线城市布局占比较高，充足且分散的土地储备为富力地产未来可持续发展提供了较好保障。 　　正是出于对富力前景的看好，国际知名投行摩根大通先后于7月8日及7月15日增持富力地产392.51万股及849.78万股，增持后，其持股比例占富力香港上市流通股的5.48%，体现出了投资者对富力未来发展的信心。 　　富力地产5月发布的公告也显示，联合信用评级有限公司给予广州富力地产股份有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为“稳定”。评测报告指出，富力地产目前土地储备充裕，保持良好盈利能力，现金流状况有所改善；未来，随着在建项目的推进以及对酒店资产的整合，公司经营收入及盈利水平有望获得增长，且保持较强的竞争力。