中国地产大佬的30年往事

　　中国地产大佬的30年往事

　　时代周报特约记者 孟樑

　　中国人关注房子，有悠久的历史传统。大唐贞元三年，白居易到达京城长安，去拜会名士顾况。顾况看到诗稿上“白居易”的名字，便笑着说：“米价方贵，居亦弗易。”意思是，长安米正贵，居住不容易啊！彼时，大唐患上了“城市病”，房价高企，住房成了所有人关心的话题。

　　即使如才华横溢、官居要职的白居易，在长安的日子也并不安稳，房子一直是一块心病，50岁才买了自己的房子。他甚至写诗吐槽，“长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身”。

　　中国房地产行业黄金发展30余年，催生了许多如白居易一般望房兴叹的百姓，但我们很少想到的是，那些房地产大佬，起步时也曾两手空空，也曾羡慕“蜗牛有舍”。

　　深圳萌芽：王石一举成名的竞拍

　　中国房地产的发展，就如同改革开放一样，与深圳紧紧相连。1983年，王石就来到了深圳，倒腾鸡饲料赚取第一桶金后，王石办起了深圳现代科教仪器展销中心，这便是万科的前身。

　　这个时候，星河地产的创始人黄楚龙正在深圳做水泥工人，而中国的房地产仍在实行福利分房制度。彼时的深圳，发展一日千里，诞生了很多新鲜事物，包括新中国历史上第一次土地拍卖。

　　1987年12月1日，为了获取建设资金，深圳敲响了土地拍卖槌。当日下午，容纳1000多人的深圳会堂座无虚席，过道站满了人，44家开发商举牌竞投、北深港澳几十家媒体蜂拥围观。经过17分钟的角逐，底价200万元、面积8558平方米的地块落槌成交，最终由深房公司以525万元竞得。

　　也是在这一年，潘石屹变卖家当，辞职南下深圳，到达南头关时，身上只剩下80多块钱，这便是多年后外界描述的潘石屹的“创业资本”。由于没有边境通行证，这笔“创业资本”首先是花了50元请人带路，从铁丝网下面的一个洞偷爬进了深圳特区。

　　由于语言不通，饮食不适应，深圳的生活始终让潘石屹感到非常压抑。不久，公司在海南中部接收了一个砖厂，潘石屹出任厂长。潘石屹还在和工人半夜谈话的1988年，王石已经以“万科”之名，杀进了房地产行业。这一年是中国传统的龙年，是一个受推崇的年份。

　　就是在这一年年底，深圳第二次举行土地拍卖，在1200万元几乎要成交的时候，王石喊出了“2000万元”。这一举动，被深圳市有关部门人士认为是瞎胡闹，但王石的算盘却拨打得啪啪响：在房地产领域，万科尚属无名之辈，但深圳的土地拍卖被全国关注，只要喊出一个震天的价格，万科就在江湖上有了响亮的名号。

　　万科的第一个项目是“天景花园”。王石和万科在盖房子方面并没有什么经验，就把重点放在了营销和售后上，“天景花园，深圳住宅的明天”，这句出自王石的广告语，结合着中国最早的样板房，愿景与实物相互辉映，初步树立了万科的品牌。

　　王石喊出2000万元之后不久，水泥工人黄楚龙也投身到了房地产行业中，创立了星河地产的前身—深圳市怡和企业公司。这位来自广东潮汕的房地产人，是中国房地产行业的隐形富豪，2019年10月30日，《2019斯维登集团？胡润房地产企业家榜》发布，黄楚龙以240亿元财富位列第19。

　　黄楚龙和王石一样，也曾用千万级的投入，震撼过地产市场和媒体：以千万豪宅捐赠深圳红十字会，震动全城，地产与红十字会的首次联姻，无论在深圳还是在地产界，都引起了关注。只不过，这已经是2003年的事情。

　　　海南往事：炒房掘金，全凭感觉

　　王石和潘石屹，在深圳没有产生交集，很快，两个人一个去了上海，一个去了海南。1989年，潘石屹到了海南，仍旧做他的砖厂厂长。

　　小偷经常光顾，夜里提供照明的小发电机一个月内被偷过三次，更麻烦的是民工情绪问题，有一天，潘厂长正在自己的卧室—一个废弃的水塔里休息，突然一块砖头破窗而入，水塔下面，聚集了上百位谈工资的民工。“想跑都跑不了，只能硬着头皮下去跟他们谈！”

　　此时，“南王石北冯仑”中的另一位，冯仑也来到了海南。这是冯仑第二次到达这里。与潘石屹一样，冯仑对于海南的印象并不算太好，感觉如同一个大县城。但是，邓小平在1987年就说过“我们正在搞一个更大的特区，这就是海南岛经济特区”，冯仑发觉，海南的“每个人都充满激情，充满希望，两眼放光”。

　　人们把海南看作了另一个深圳，冯仑和潘石屹也在这里，掘到了第一桶金。1991年，冯仑拉着潘石屹和另外4个人一起，组建了海南农业高科技联合开发总公司，这便是万通的前身，六人也被称为“万通六君子”。

　　当时他们没有人做过房地产，当时放眼整个中国，也没有地产专业人才之说。冯仑后来回忆说，当时海南最吸引人的就是房地产项目，但他们开始时谁也不懂，全凭感觉。

　　依靠高息借贷1000多万元，“万通六君子”开始进入房地产，1992年，通过运作海口“九都别墅”项目，他们赚得了“第一桶金”。

　　此后，六君子用这笔钱去操作“莲怡庐”等项目，不断在海口、三亚炒房炒地。公司经济条件宽裕后，很多老员工都拥有了“四个一”，即一套房子、一万块钱存款、一部电话和一部摩托车。王石则因为深圳土地市场竞争太过激烈，带着团队到了另一个大都市，上海。在上海，王石的开发之路很顺利，接连建设了城市花园、西郊花园。在此之后，王石便开始挥师北上，进入了北京、天津等地。

　　1991年，对于王石来说，更为重大的一个事件是，万科上市。王石几乎是白手起家，只是借助当时的大股东深圳市特区经济发展公司的一块牌子而已。但此后，双方不断发生“婆媳战争”。之后，国企的股份化改造为王石提供了一个翻身机会。那时，股票还是新生事物，大家都不熟悉，王石还得亲自上街“吆喝”。

　　外界把王石的此番努力，形容为“不屈不挠的争取”，但他最终获取了自己想要的结果：万科于1988年11月21日获得深圳市政府股份化改造的批准，同年12月28日，万科股票公开发行，1991年1月29日，万科股票正式在深圳证券交易所挂牌交易。

　　上市让万科如虎添翼，而这一年，涌入房地产行业的人逐渐多了起来，其中不少人后来都成为了中国房地产行业的翘楚。在香港浸淫多年的胡葆森，在香港创办企业炒房产，并在第二年组建了建业；与香港相隔不远的佛山顺德，杨国强和另外两家公司联合开发位于碧江村、三桂村的项目，这就是后来的碧桂园。

　　92派登场：君子的江湖

　　与很多行业一样，房地产的第一个高潮，来自于1992年之后。邓小平南巡讲话后，那年10月，中央首次提出建立社会主义市场经济体制，有效地解决了计划与市场的关系问题，由此带动了整个房地产开发的热潮。

　　因为邓小平在上海的一句“要多提拔年轻人”，上海住宅办公室最年轻的主任张玉良手握“总经理”任命书和上海市政府划拨的2000万元，开始了绿地创业历程。

　　已过不惑之年的李彬海，放弃广州军区参谋部后勤部长的职位，毅然带着八位转业军人创立了保利地产。

　　许家印看了邓小平讲话，察觉到了新机遇，毅然放弃了河南舞钢铁饭碗，跑到深圳闯荡，随后在广州创建了恒大。他的河南老乡胡葆森，此时带着炒房赚取的几千万元，回到了河南，和当地的建行合资成立建业房地产开发有限公司。

　　两年后，国家要求金融机构退出实业经营，胡葆森买下了建行的股份。建业在河南的第一个项目，是占地360亩的“金水花园”，胡葆森请河南省规划设计院出面设计。

　　然而，“盐碱地”先给了胡葆森一个下马威：郑州地产行业陷入低潮，郑州人不认高品质房。那段时间，胡葆森每天都要吞两片舒乐安定才能睡着。胡葆森借用香港地产理念，在营销上大造声势，使“金水花园”声名大噪。接着，胡葆森又在售楼方式上让郑州人耳目一新：第一次提出按揭销售，推出“十年还本”的口号。

　　胡葆森有许多在全国比较领先的地方，比如，河南最早成立“河南建业物业管理公司”；第一个做社区教育、第一个收购足球、第一个做文化娱乐。

　　如此的地产新概念，终于催醒了郑州地产—从质量到概念都超前的建业地产，终于成为郑州精品地产的代名词。多年来，建业的产品一只手就能数过来：“金水花园”“燕乐小区”“春晖小区”“郑州期货城”“建业城市花园”，个个抢手。

　　从香港带回来的概念是会用旧的，但胡超前的秘密则是，始终将建业公司发展的参照物锁定在远在深圳的万科。扎根河南近30年，江湖势力不断扩张的胡葆森，和王石、冯仑，合称为“地产三君子”。

　　当胡葆森在河南施展拳脚的时候，三君子之一的冯仑，即将迎来海南的房产泡沫破裂。

　　1992年，潘石屹发现了一个怪现象：当时北京的人均住房面积是7.4平方米，而海南刚刚建省，在海口这样一个不富裕的地方，电都没有，一个红绿灯都没有的地方，人均拥有的房子已经接近50平方米。“这就是房地产泡沫啊，跑得越早越好。”

　　全凭感觉的万通六君子，选择撤离海南。几个合伙人各带使命，全国扩张：潘石屹去了北京，易小迪到了广西，王启富到深圳开拓疆土。

　　1993年6月，由万通集团投资并以定向募集方式发起组建了北京万通实业股份有限公司，公司实收资本金8亿元人民币，成为北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制企业。同年，万通在北京开发了“新世界广场”项目。

　　通过和香港利达行主席邓智仁的合作，万通新世界广场大获成功，卖到了当时市价的三倍。万通新世界广场的成功，让大众和业界开始关注万通，同时，也奠定了两个地产大佬冯仑和潘石屹的“江湖地位”。

　　到1995年，万通已是四处开花。房地产、金融、商业、风险投资、通信、医药、文化等都涉及了，资产一度达到近50亿元。不过，也正是在这一年，六君子正式分手。

　　分手后，万通六君子都实现了各自的精彩。冯仑、潘石屹和易小迪成为了地产界的大鳄，王功权成为了知名的风险投资家，王启富和刘军也在其他领域开创了一番事业。

　　在中国改革开放后的商业史上，万通六君子“以江湖方式进入，以商人方式退出”的事件则成为一段佳话。

　　　新千年盛景：首富们的小目标

　　中国的房地产行业发展。1988年，全国房地产公司为3124家，1992年年底，这个数字却一下子变成了1.2万家，到1993年又变成了3万多家。

　　受南巡之风吹动的许家印，1992年进入了深圳一家名叫“中达”的贸易公司。此时，他可能也没有想到，自己会成为2000年之后，最活跃的地产人之一。从做业务员起家，许家印曾经在朋友家的走廊住了3个月。后来当了办公室负责人，又睡在了公司一间不用的小厨房里。“但是我从朋友的身上学到了很多管理公司的经验。”

　　1994年的国庆节，许家印终于写下了他人生转折前的重要伏笔—来到广州，涉足刚刚兴起的房地产业。

　　许家印带着一个司机，一个出纳，还有两个员工，从深圳来到广州，开始了他人生中的第二次创业，成立了一家名为鹏达的房地产公司，并执行了第一个房地产项目“珠岛花园”，该项目为中达集团净赚2亿元。月薪两三千元的许家印提出了涨薪要求，但被集团拒绝。一怒之下，1996年，许家印创立恒大实业集团公司，并在广州打造了金碧花园楼盘，该盘成为“中国著名城镇化社区50佳名盘”。

　　此外，许家印还创下了13个楼盘同期开发的纪录。他创立恒大集团6年后，入主“琼能源”，将其更名为“恒大地产”，实现了借壳上市的夙愿。

　　2003年，许家印又将旗下广州花都绿景房地产开发有限公司90%的股权置入“恒大地产”，先后成功开发了一系列的超大型楼盘，获得空前成功。2006年，许家印进入胡润百富榜，排名第10位。

　　当然，这并非其最高光的时刻，恒大组建的足球俱乐部，两次拿到了亚冠冠军，并在中超实现了七连冠。2017年的胡润百富榜，许家印登上了首富宝座。许家印还为恒大定下了一个目标，2020年总资产要达到3万亿元，年销售额达到8000亿元。

　　另一位2000年之后的首富王健林说，要从小目标开始。1988年，王健林创建了大连万达（当时的公司名为“西岗区住宅开发公司”）。1989年，王健林迎来让他赚了第一桶金的项目—大连市北京街旧城区改造。

　　就这样，万达成为了第一个闯入“旧城改造”这一行业的公司，而这一单使王健林赚到了接近1000万元，同时，王健林也找到了一个盈利的模式—改造旧城区，此后10余年，万达一直承接政府的旧城改造项目。

　　万达刚好在进入新千年时，迎来了一场剧变：2000年，王健林决定改变公司经营策略，重心变为商业地产，并且提出了新的模式：城市综合体，百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店在一个商城内并存。

　　这种创新型的商场模式，满足了消费者对于体验升级的需求，真正实现了“逛吃”的愿望。截至2018年12月31日，公司拥有及运营管理已开业万达广场280个，引领了中国商业地产的发展。

　　得益于万达的规模，王健林先后三次成为胡润百富榜的首富，他的小目标，一点一点扩大，最终成就了很多人难以企及的远大前程。