大唐地产：财务杠杆居高不下 千亿野心和现实尚存差距

在钱紧的当下，赴港上市，已然成为了中小房企的救命稻草。刚刚向港交所递交招股书的大唐地产，也成为其中颇为扎眼的一个。这个将京剧脸谱当作公司logo的闽系房企，在祭出快速扩张的大招之后，在短短两年时间里，跻身百强房企之列。

“3年冲刺1000亿”目标下的大唐地产，快速扩张背后引起的质量风波，又该如何解决？现有资金是否足够支撑？凭借上市便能缓解资金压力？

从承建商到开发商持续四年高增速发展

自2018年以来，随着融资渠道的收紧，越来越多的房企怀揣融资梦选择赴港上市。

11月30日，大唐集团控股有限公司向港交所递交招股书，拟在香港主板上市。这家涉足地产仅十年的闽系年轻房企，在2019年前11月，实现了301.3亿元的销售额，位居销售榜单第78位。

大唐地产等这一刻，等了十年。2008年，大唐地产创始人余英仪辞世，据彼时媒体报道，大唐已拟定于2009年在香港挂牌，上市工作已在筹备中，但因创始人的变故而搁浅。同年，在金融危机席卷之下，如无数房企一样，大唐地产更陷入风雨飘摇的境地。2009年，重创不振的大唐接受了福信的并购，成为了福信集团旗下的子公司。而后，大唐地产经历了漫长的调整期，直到承建商身份慢慢消除，完完全全变成房地产开发商。

随着建筑服务收入占比的萎缩，大唐地产销售业务保持高速增长。2016年到2018年，其收入从11.44亿元增长至52.3亿元，复合增速达113.8%。尽管2019年上半年大唐地产增速有所下降，但依旧保持了85.4%的高增速。

为何大唐地产能逆市而上，业绩维系高增速的水准？“对国内地产市场的审时度势，以及理性取舍是关键的一环”，大唐地产郝胜春在公开场合曾表示。

在接受中国网地产采访时，诸葛找房王小嫱分析指出其四大原因：大唐地产销售物业产生的收益逐渐走高，并且在公司内占据较高的比重；独特的战略布局和发展方式；积极开拓新区域，从广西迅速扩展到长三角等城市；加强房企之间的战略合作，降低了自身经营风险。

3年冲刺1000亿 快速扩张后遗症凸显

尽管较之于许多中小房企的黯然离场，大唐地产在逆势之中，一直维系高增速的水平，实属不易和难得。但上帝打开一扇窗，必定会关上一扇门，快速扩张所带来的良好业绩是大唐地产上市的最大底气，但其所引发的一系列后遗症也逐渐浮出了水面。

质量危机是大唐地产不得不面对的问题。除了漳州开发区、广西南宁邕宁区、江西南昌等城市的楼盘相继出现质量问题外，招股书上还显示，大唐地产在报告期内曾发生若干不合规事件。主要涉及4个方面，分别为：6个项目公司无建筑工程施工许可证开展业务，总罚款340万元；4个项目公司没有遵守相关建筑工程规划许可证及/或其他相关规划批文所载规定或规划而开展建筑工程，合计被罚130万元；2个项目公司在未办妥相关建筑工程竣工手续的情况下交付物业，被罚款40万元；还有3个项目公司所刊登的物业广告未能遵守广告法规定被罚款50万元。

即便如此，大唐地产并没有掩饰自己的野心。大唐地产总裁郝胜春曾于2018年公开表示，公司确定了“未来三年冲刺500亿元的销售目标”。2019年，大唐地产再次将目标升级为“3年1000亿+，进入全国房企50强”。

图自大唐地产招股书

大唐地产的野心能否与现实匹配呢？对此，诸葛找房王小嫱直言，2019年1-11月，大唐地产在行业中排名第78，地产销售金额为298.3亿元，预计全年销售额较去年小幅增长，“由于300亿元和千亿还有段距离，3年增加700亿元，平均每年增加200亿元，且预计2020年房地产市场也不会出现大幅好转迹象，以稳中趋升为主，大唐地产要实现千亿目标还是有一定的压力”。

除此之外，需要警惕的是，“扩张会带来成本的加大，如果扩张城市运营不善，会拉低公司整体利润”，王小嫱指出。

财务杠杆居高不下 偿债风险尚存

大唐地产一路狂奔背后，不仅仅是出现的产品质量问题，还有其居高不下的财务杠杆。

对于百亿规模的大唐地产来说，高负债率是多年来仍未解决的问题。据数据显示，在过去的2016年、2017年、2018年和2019年上半年，大唐地产净负债比率为：1085.3%、1087.9%、408.8%、185.6%；资产负债率分别为97.96%、97.55%、95.48%及93.17%。

图自大唐地产招股书

除去远高于同业房企的净负债率和负债率，据数据显示，大唐地产的现金流问题更为严峻。从大唐地产递交的招股书来看，最为致命的也正是现金流问题。

招股书显示，截至2019年6月30日，大唐地产未偿借款75.98亿元，其中，一年内须偿还17.30亿元，一至两年内须偿还合计31.69亿元，但其公司账面上现金及现金等价物仅为19.42亿元。

事实上，针对资金状况，大唐地产方面此前也曾回应：“今年肯定会谨慎，把现金流作为主要的运营任务”。大唐地产利用合约负债，将经营现金流从负转正：如收取客户的预售垫款促使合约负债增加。2016年，大唐地产合约负债占总负债29%，到了2019年上半年，该比例提升至47%。业内分析认为，大唐地产之所以会采用这种非常规手段维持现金流，主要是因为常规渠道现金流已经覆盖不了。

图自大唐地产招股书

并且，在2018年之前，大唐地产借款所得款项可以覆盖偿还借款，但是2018年开始改变了这种状态，偿还借款开始超过借款所得款项，筹资活动现金流也变为负值。现金流问题再度显现。

募资运营及还债 大唐地产亟需资金解渴

对资金的饥渴，更能从大唐地产现有项目进度及拟募资上窥知一二。

据数据显示，大唐地产已竣工面积为51.5万平方米，是开发中面积1/10左右，而且还有超过200万平方米待开发，是将近已竣工面积的4倍。根据国家规定，开发商在预售楼盘中投入的资金不得少于楼盘开发所需资金的25%，这也就意味着，在正式交楼前，大唐地产还需要继续投入建设资金。

大唐地产招股书显示，其募资主要为满足现有项目资金需要，包括：支付唐晟雅苑、唐玺雅苑、长沙大唐印象御玺和长沙大唐印象御园等4个项目的建筑成本；偿还两笔即将到期的银行借款，其中一笔借款按固定利率9.0%计息，于2022年6月到期，另一笔按固定年利率8.50%计息，将于2021年8月到期；剩余募资用于一般业务运营。

显而易见，大唐地产上市不仅迫在眉睫，更是其最重要的“救命稻草”。针对大唐地产能否成功登陆港交所，中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉中国网地产，“上市总比不上市好，能融到资金更好，融不到资金，变为上市公司提升运营透明度，也有利于其它融资方式。并且，还能提升对外合作的市场公信力。”

然而，上市或许可以打通大唐地产的融资渠道，改善财务结构，但如何做好核心业务，维系品牌美誉度，以及提高估值、提振市场信心也同样是大唐地产所要考虑的问题。