小区加装电梯不能采用“一票否决”

　　12月25日，上海市住建委、市房管局等10部门联合印发的《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》正式实施，其中有不少新亮点:明确加装电梯幢业主意愿征询通过比例由90%放宽到三分之二，取消一票否决;政府资金补贴的最高限额由24万元提高到28万元;业主可申请提取使用住房公积金用于建设资金。

　　此前上海的规定存在“一票否决”:上海市在2013年12月19日出台的《关于明确本市既有多层住宅增设电梯居民征询相关工作的指导意见》中，将“首轮征询”的通过率由原来的两个100%改为“小区全体业主三分之二以上，加装电梯栋业主90%以上同意即可”，但同时又附加了一句“未签订改造协议的业主无激烈反对意见”。正是有了最后一句话，赋予了业主的“一票否决”权，只要有一个业主坚决反对，90%的业主的愿望就会“泡汤”。

　　老楼加装电梯是适用城市老年化的要求，是政府进行的民心工程，可是却因为一户的反对，让广大业主受害，实在很不像话。所以，为了维护公共利益，必须扫除加装电梯的障碍，取缔“一票否决”权。中国人民大学公共管理学院陈幽泓副教授认为，基层政府部门在落实决策之前要求100%的居民同意才开工这一做法并不妥，从某种意义上来讲是为了规避自我风险而让业主们将矛盾自我化解。因此，必须从源头上修改规定，取消关于“一票否决”的有关规定。

　　现在，上海最新的规定做到了，明确加装电梯幢业主意愿征询通过比例由90%放宽到三分之二，同时取消一票否决，回到法律轨道上了。

　　事实上，法律并没有授予任何业主有“一票否决”的权利。根据《物业管理条例》第十一条(六)规定，改建、重建建筑物及其附属设施必须由业主共同决定;第十二条规定，业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。这就是说，老楼加装电梯，只要有两个“三分之二”的同意，就应该得到批准，就可以施工，根本不需要100%的业主同意，一户反对也不能阻挡加装电梯的进程。

　　当然，如果加装电梯确实损害到了个别低层业主的利益，例如由于加装电梯，影响到具体业主房产的采光、通风，或者产生噪声，相关的业主可以依法维权。这里，法律是这样规定的:一是，《物业管理条例》第十二条的第五款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。二是，按照《物权法》第三章的规定办事。而对于矛盾如何解决，则应该根据第三十二条“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”。

　　这就是说，个别业主如果认为加装电梯损害了自己的物权，他不能阻止经过两个三分之二的业主通过的决议，但可以就自己的物权维护提出赔偿要求，这些要求如果不能达成协议，可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。最后的途径就是法院判决，找到解决物权损害的救济办法。