楼市出现“洗衣服”效应？60%购房者赚差价，1.5亿套房缺乏接盘者

原标题：楼市出现“洗衣服”效应？60%购房者赚差价，1.5亿套房缺乏接盘者

记得新加坡国立大学教授郑永年曾说过一段话，“GDP很简单，你洗你自己的衣服，我洗我自己的衣服，没有GDP；我帮你洗衣服，你帮我洗衣服，就有了GDP”。

这句话道出了经济活动的本质，交换才能带来产值，大家各忙各的，就不会创造出来价值，用到楼市中也是一样道理。

我们不妨看一组数据，从侧面看房地产最近这些年的扩张路径。

在1985年，国家对城镇住房进行调查，结果是人均住房面积仅2-4平方米。曾经潘虹主演的电影《人到中年》，如实反映了彼时知识分子的蜗居状况。

1998年房改时，全国城镇居民人均住房面积大概是17平方米，2016年就达到了36.6平方米, 不到20年翻了一倍多，到2018年，统计局公布的人均居住面积达到了40.8平米。

房价方面，20年前，全国平均商品房价不到2000元，2018年底，达到了8585元/平方米，加入“两万元均价”的城市越来越多，就连那些不知名的偏远县城和地市，房价破万也不是什么稀罕事。

短短几十年，人人都不缺房子住，房企盖房、购房者买房、新房二手房加速流通，房子正是在不断的“交换”过程中，慢慢变成每个家庭最重要的资产。

但是，到了2020年，楼市开始面临“洗衣服”困局了。

一方面，60%的购房者都在赚差价。

最近看到一则报道，经济学家沈建光说：主要信托的资金去向，接近20万亿（一半左右）流到房地产，还有20%左右流到金融，这部分可能也是进入私募，最终也是进入房地产。

真正跟实体企业有关的，也就是20%左右，能进入工商企业的资金连10%都不到。

换句话讲，10万亿的信托流向了楼市，还有5万亿通过金融、私募渠道绕道进入房地产。

这意味着，绝大部分人把钱投出去，都是为了房产升值后分一杯羹，长此以往，当货币持续流入楼市，不涨都难。

西南财大曾发布《城镇家庭资产指数报告》指出，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。

也就是说，60%的购房者都在赚差价，真正的首套房刚需其实只有15%，卖一换一、买大换小的改善族占接近3成。

想想也是，现在很多人都说买不起房，深究起来，其实大家都有房子，只不过每个人都想挤破头往大城市扎根落户罢了。

另一方面，1.5亿套房子缺乏“接盘者”。

现在，我们到底有多少房子在那里闲着没人买？

先算房屋总量。

从1998年房改到2005年，房地产年均销售面积仅仅在1亿-5亿平米之间，从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。

这20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米，按每套房100平米来计算，总共卖出去了1.7亿套房子。

要知道，这仅仅是商品房的总量，还不包含单位和学生宿舍、农村自建房、城市小产权房，就算以深圳这样的商品房率极高的一线大都市来看，此类不能入市流通但可以提供居住功能的房子，起码是商品房总量的3倍以上。

照此来计算，目前房屋存量就达到了7亿套左右。

按照西南财大此前公布的数据，目前城镇住房空置房大概是22.4%左右，空置房数量就很容易计算了：大概在1.5亿套左右。

换句话说，目前有1.5亿套房子没有“接盘者”，不管是商品房还是小产权房，只要卖不出去，就应该算在我们的统计范围内。

60%的人买房都是为了赚差价，1.5亿套房子放在那卖不出去，毫无疑问，楼市也出现了“洗衣服”效应，这两个数据带给我们什么启发？

笔者认为，可以得出以下两个结论。

1，我们的房地产市场，已经不再是刚需占主导了。

过去20年房地产之所以飞速发展，与刚需占主导有很大关系，想想看，每年人口从农村涌入城市，1982年，我国流动人口仅仅只有657万人，2015年这个数字达到巅峰，为2.47亿人，2017年这一数字变为2.44亿，2018年再减300万，至2.41亿人。

这么多人，都需要地方去住，收入有增加后，当然会想在城市里扎根买房，这是人之常情，也是城镇化进程的必然。

但是，现在我们的房地产市场，已经不再是刚需占主导，不管改善族还是炒房客，这些群体都不足以再带动楼市继续扩张。

就像“洗衣服”这个例子中说的，如果这个市场只剩投机客在“左手倒右手”，根本没有人互相“洗衣服”，房子也不再产生实质上的流动，那楼市自然会走下坡路。

2，中小城市的空置房增多，是大势所趋。

上文我们说到，现在空置的1.5亿套房子里，既有商品房，也有小产权房，这些房子绝大部分都分布在三线以下城市，比如中西部、东北、西北的地市和县城。

从人口流动数据也可以看出，1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东（1165万人）、长三角地区（465万人）、京津地区（221万人），三者合计占87.1%。

从2010年至今，流动人口主要迁入京沪广深和部分二线城市，比如郑州、武汉、西安、成都等地，省会、新一线城市又成为主要流入地。

有人进，必然就有人出，大城市里流入的人口，背后必然是中小城市不断流出的年轻人，长此以往，中小城市的空置房增多将成必然，尤其是房龄老旧、设施老化的部分小区，以及产权有争议的空置房，没人接盘将成常态。