广州写字楼需求有所放缓租金增长趋于保守

　　今年上半年广州甲级写字楼新增可租赁供应有限，同时写字楼需求有所放缓，整体空置率小幅抬升，但租金水平依然企稳。19日，高力国际发布报告称，机构投资者看好大湾区商务活动的发展空间和居民消费水平的稳步增长，持续青睐零售与写字楼物业。在跨市合作将成为一种潮流的情况下，得益于广佛同城早走10年，荔湾芳村片区作为广佛同城化的重要节点，面临极大发展机遇。

　　写字楼

　　TMT行业取代房地产行业成租赁大户

　　2019年上半年广州核心商圈新增可租赁甲级写字楼面积有限，仅约6.8万平方米。市场需求有所放缓，上半年净吸纳量仅8.3万平方米。目前广州甲级写字楼整体空置率为4.2%，同比小幅上升0.3个百分点。全市甲级写字楼平均租金较去年同期保持平稳，同比增长0.9%至每平方米每月179元。

　　从今年上半年的成交来看，主要成交面积约8.2万平方米，而去年同期成交面积约15.7万平方米。其中，珠江新城子市场已步入成熟期，连续7个季度无新增可租赁供应，空置率连续5个季度低于5%。过去4个季度广州核心区写字楼新增可租赁供应均集中在琶洲，合计约25万平方米。琶洲呈现较强的吸纳势头，空置率同比下降1.8个百分点至3.4%。

　　根据高力国际录得的主要市场成交信息，本年度大量灵活办公品牌扩张速度放缓，开发商搬迁及扩租意愿下降，房地产业租户主要成交面积比例同比明显下降。随着琶洲互联网创新集聚区逐渐成熟，TMT（科技、媒体和通信）租户开始陆续进驻，TMT行业租户主要成交面积比例显著上升。

　　高力国际华南区董事总经理冯文光表示：“2019年广州甲级写字楼预计共超过84万平方米新增供应入市（含自用面积）。截至第二季度，累计约20万平方米（含自用面积）顺利交付。预计至年底全市空置率或上升至7.0%。经济增长承压等影响将持续降低租户扩张及搬迁意愿，预计2019年全市租赁交易活动继续放缓，整体租金增速面临压力，至年底平均租金保持平稳。2020年优质写字楼新增供应将接近110万平方米，超过81%体量位于琶洲，预计届时全市空置率将攀升至顶峰，租金增长持保守态度。”

　　大宗交易

　　广深零售与写字楼成交额占比超六成

　　今年上半年，大宗交易整体成交金额同比有所下降，但交易活跃度较去年有所提升，区位良好的零售和写字楼物业依然是最受投资机构欢迎的投资标的。根据高力国际录得的主要市场成交信息，广深主要大宗交易中零售与写字楼物业成交金额达到68%。其中，广州所成交大宗交易均位于非核心区，深圳有近半位于非核心区。

　　高力国际认为，核心商圈的零售与写字楼产品凭借其稀缺性更加受到投资方密切关注，而随着大湾区城市的发展，由于部分非核心区未来具有较大发展潜力，区内的项目也受到投资人密切关注。预计未来五年，特别是广州深圳，活跃的外资投资者数量将增加。

　　区域协同

　　荔湾芳村片区面临机遇

　　根据对国际级大湾区的发展研究，各大湾区的成功发展仰赖各城市组成部分的分工协作，差异化产业及发展定位，以协同互助代替恶性竞争。高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥指出，荔湾老城白鹅潭中心商务区作为广州“中调”“西联”的黄金节点，以建国际科技创新产业区为核心，发展科创新经济，与广钢、广船共筑“珠江西商务区”。

　　荔湾区自2017年以来区域逐步进入快速发展阶段，土地交易活跃，并且多个闲置地块得以盘活，多家知名房企云集于此，区域热度不断升温。今年广佛同城化党政联席会议上，广佛两市签署《共建广佛高质量发展融合试验区备忘录》构建“1+4”融合发展格局。广佛合作加快建设四个万亿级产业集群，即先进装备产业集群、汽车产业集群、新一代信息技术产业集群及生物医药与健康产业集群。另外，地铁11、22号线在建中，还有规划广佛江珠城际轨道、地铁19号线、有轨电车1号线。环城高速如意坊隧道已动工。芳村综合交通枢纽众多，快速通达大湾区，将成为广州西部交通枢纽。

　　陈厚桥认为，在大湾区的规划推动下，荔湾芳村片区应该充分发挥地缘优势，产业功能差异错位定位，与佛山进行互补；跨市合作将成为一种潮流，广佛同城早走10年，应善用这一优势，成为大湾区乃至全国、全球同城化合作的示范标杆。