长租公寓“冰与火”

　　生存还是死亡，2019年的长租公寓面临终极选择。

　　2018年以来，长租公寓行业问题不断，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

　　但另一边，一些长租公寓的头部企业已在谋求上市，如青客公寓、自如、蛋壳等，包括集中式和分散式公寓。

　　长租公寓业内人士指出，经过几年的跑马圈地、长租公寓进入了深度整合期，要么破产被重组，要么上市。资本要求变现，经营也需要更多的金融支持，头部企业的资本化提上日程。

　　但长租公寓依然要解决内生性问题，运营水平与盈利能力，才是核心。在这个层面，拥有融资和运营能力的开发商旗下长租公寓优势更加凸显。

　　长租“冰与火”

　　继南京乐伽公寓之后，又一家区域型长租公寓出事了。

　　10月8日，河南悦如公寓公告，其投入的1600套公寓，因面临经营及资金压力，无力维持经营。

　　此前的9月，悦如已接受了郑州比逊达美公寓的并购重组。工商信息显示，比逊达美已100%持有悦如公寓股权，法定代表人也已变更。

　　悦如公寓创立于2014年，曾一度在国内长租公寓品牌指数排行榜上位列第八。

　　悦如并非个案。2018年以来，长租公寓行业问题不断，寓见公寓、好租好住、爱公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题，据不完全统计，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

　　今年2月，寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购；3月，资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购；8月，乐伽公寓宣布倒闭。

　　21世纪经济报道查询发现，目前资金链断裂、经营不善的公寓，多为第三方独立品牌公寓，他们大多成立于四五年前，在短短的时间里快速扩张，又迅速消亡。

　　同策咨询总监张宏伟表示，长租公寓“阵亡”，一大半都是资金链出现问题，其中很多不乏“租金贷”的身影。随着“租金贷”被禁，大量中小型运营商怎样生存已成了最大问题。再加上资产证券化融资受阻，长租公寓“钱”景堪忧。

　　据同策研究院统计，2019年上半年仅有5笔住房租赁ABS获批，对比2018年多笔首单动辄50亿至100亿的规模缩水很多。

　　一边是海水，一边是火焰。今年又或将是长租公寓的上市年。10月7日，长租公寓品牌青客公寓向美国证监会提交IPO文件，计划在纳斯达克上市，预计融资超1亿美元，有望成为长租公寓上市第一股。招股书显示，2018年底，青客公寓房源数量达到了9.12万间，位列国内长租公寓运营商第三位。

　　另有消息显示，蛋壳公寓也计划赴美上市，募资金额为6亿-7亿美元。

　　此外，头部企业自如也传出计划赴美上市，筹集5亿-10亿美元。不过，10月14日，自如CEO熊林表示，长租公寓已进入精耕期，目前并不急于上市。

　　长租公寓历经数年发展，出现了两极分化的局面。而那些能够走出经营困境的，多有资本的支持。

　　公开资料显示，包括纽信创投、赛富、摩根士丹利、凯欣资本在内，几年来青客公寓融资累计超过1亿美元。

　　分散式长租公寓的头部企业更受资本青睐。今年3月，蛋壳公寓获5亿美元C轮融资，投后估值超20亿美元；自如则于今年6月获5亿美元B轮融资，投后估值50亿美元。