专家研讨：长三角一体化背景下房地产发展新空间

李淳报道 长三角一体化上升为国家战略对房地产市场带来哪些机遇和挑战，房地产市场如何发展才能更好地支撑长三角一体化顺利推进，成为当前社会关注的焦点之一。“长三角一体化上升为国家战略背景下房地产市场发展”论坛日前在中国金融信息中心举行。上海易居房地产研究院、华东师范大学东方房地产研究院、上海市房产经济学会、中国金融信息中心联合主办。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳在致辞中提出，中国在进一步推进高质量城镇化发展的过程中，房地产业仍然需要发挥重要作用。在加快推进长三角一体化的进程中，房地产业不可或缺。房地产发展需要寻找新的动能，就需要在长三角一体化的背景下，积极关注中心城市、城市群、小城镇发展中的新挑战、新空间、新机遇，尤其是新的规划和新兴产业崛起下的新机会。我们在政策层面、理论层面和实务操作层面等都应该重视这个新课题。

六大渠道将影响房地产市场

华东师范大学经济与管理学部东方房地产研究院执行院长胡金星副教授代表研究团队在论坛上作了《长三角一体化上升为国家战略背景下房地产市场发展》专题报告。他从长三角一体化的内涵、世界五大城市群协同发展的比较及给长三角一体化的启示、长三角一体化对房地产市场的影响渠道、研究结论与建议四个方面展开分析。研究团队认为，长三角一体化将通过城镇化、城市定位、产业转移、基础设施、人口流动和投资六个渠道影响住宅市场。例如，在公共基础设施建设方面，报告认为，高铁对一个城市群中不同规模城市的影响具有异质性，而地铁则对当地及周边地区的房地产市场有明显的带动作用。在结论与建议部分，研究团队指出，在长三角一体化背景下，无论是房地产开发还是住房租赁市场，房地产企业的投资区域选择更加重要。对于租赁住房市场，核心城市和区域性中心城市是投资的重点。对于商品住房市场，则需综合城镇化发展水平、城市再定位、产业结构、人口流入与常住人口规模、地铁轨道交通等固定基础设施建设、投资规模等作出战略选择。

协同发展创造投资机会

上海市房产经济学会会长沈正超表示，第一、长三角一体化上升为国家战略，一年来从政府到企业，从理论界到各研究机构都给予了高度重视，从不同的角度开展了研究，加深了实现长三角一体化对我国经济发展重要性的认识;第二、随着长三角一体化的发展，当前的研究要着力于如何推进一体化的实施;第三、长三角一体化示范区是很好的抓手，从房地产的角度看，要研究提出长三角一体化示范区房地产制度设计的思路和操作路径，把一体化落到实处。基于当前沪、苏、浙、皖房地产学会和有关研究机构的研究动态和下一步的工作，对于长三角一体化的具体推进会有相应的启发意义。

旭辉控股集团董事长林中表示，面对长三角一体化的概念，作为企业，将会深度思考国家出台一体化的战略意图、要达到的目的和目标、相关的技术和方式、未来规划的结果、相关企业面临的机遇和挑战等。尤其是需要重点研究几个问题。第一、长三角一体化发展的动力和竞争力，不能靠单个城市，而是需要靠更多城市的合作和合力。第二、在国土面积等约束条件下，需要关注人流、物流、信息流和资金流等更通畅的流通机制，进而让参与者发挥更重要的优势。第三、需要研究补短板和做长板的内容，要实现共赢协同的生态发展目标，同时要实现市场上没有障碍、分工协同效率更高的市场机制。

易居企业集团易沃高层管理教育事业部总经理马彦文表示，相比京津冀协同发展等概念，长三角一体化的概念层次更高，这是其优势点，需要积极把握。对于长三角一体化的发展，要看到建设目标不是一蹴而就的，需要遵循客观规律循序渐进。后续从发展和投资的角度看，需要关注长三角一体化发展中的城市新机会。第一是类似三省市交界的地方，如青浦吴江和嘉善等，其未来可能是规划的重点。第二是要研究一些政策改革新片区，包括现在的上海临港和南通等。第三是要研究卫星城以及下属的相关新产业。第四是要研究人口持续迁入的城市，包括铜陵、泰州、绍兴和衢州等投资机会。

多维度研究贯彻一体化理念

绿地金融集团首席战略官李想表示，对于长三角一体化的研究，需要研究其相对应的差异属性。比如说在人口流动的要素上，需要看到，其他区域可能有很明显的从农村到城市的人口转移现象，而长三角区域中此类现象相对不明显，更多是呈现了双向流动的效应，包括养老和人才流动等内容，对此类特殊性的研究，是后续精准投资市场的重要支撑。另外从房地产的角度看，未来研究需要强调政策方向的指引，以及重点研究如房地产产业在这个领域中需要发挥什么角色和作用、相关可借鉴的国际国内优秀经验等。

万科上海区域投资与合作开发部总经理黄超俊表示，单纯从“一体化”的角度理解长三角，可以看出，长三角的特点是城市之间非常紧密，比如类似高速服务区的数量和密度等指标都明显高于全国其他区域，类似例子都从侧面说明，长三角一体化拥有先天性较好的优势。而从国家发展的层面看，长三角一体化应该理解为国家改革开放的新窗口，同时也是国际发展的新窗口。后续此类区域的发展，将更强调要素的无障碍流动，包括生产资料、人口、技术等。比如说部分城市已经在尝试税收分享的机制，进而防范出现争抢税源的问题，这实际上都体现了一体化中资源更高效流动的效应。

上海市房产经济学会学术部主任田汉雄表示，长三角一体化的发展，在传统理念的基础上，也需要有新的理念支撑，这才能体现高质量的发展导向。今后的一体化发展，需要强调“互补化”的概念，即需要以这个为前提来谋划新发展。对于“互补化”的概念，可理解为某个城市可以发挥它的特长，通过帮助其他城市，实现取长补短。而其他城市也可以有类似的机制。将这个机制发挥出来，就可以规避各地各自为政的错误做法。比如说过去部分城市为了引入某个企业，往往都在进行竞争和争抢，导致利益难以协调。而要解决此类矛盾，需要强化“互补化”的概念。

中国物业管理协会名誉副会长庞元总结认为，对长三角一体化的研究和投资，需要基于国际对比、国内对比等层面进行展开，这样有助于形成更深刻的认识。同时在这个过程中，要开拓思路，变二维模式为三维甚至更多维的模式。比如说在人口导入导出的问题上，应该认为其可以分为自然性的导入导出、政策性的导入导出等概念。若是从时间上看，还可以分为短期、中期和长期的维度，对于此类多层维度的思考，有助于更全面掌握长三角一体化的概念和理念。而从房地产产业发展的角度看，尤其是要结合其他区域的发展经验，积极研究新时代下的土地供应和用地模式创新、房地产制度安排、相关可落地的方法路径等内容。