易居论坛：“金九银十”失约 房企告别高杠杆高利润

李淳报道 今年“金九”成色严重不足。回顾今年楼市，波动较大，春季反弹，夏季平淡，秋初微凉。易居研究院监测的9月数据表明，主要城市的新房与二手房成交量下降。围绕未来几个月市场怎么走、房企该如何应对，易居研究院近日在上海举办了市场形势研讨会。

易居研究院会议认为，目前市场的销售压力较大，房企融资环境趋紧，房企若再采用高杠杆和高负债的策略风险会很大，依赖土地红利躺着赚钱的时代已经过去，未来房企要以优质的产品和良好的服务取胜。

新形势下房企要以产品和服务取胜

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出，最近中央明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这实质上也是进一步强调了“房住不炒”的政策精神。从长远来看，影响中国房地产下半场的重要变量“城镇化”还没走完，2018年我国的城镇化率还不到60%，距离发达国家仍有较大差距。我国正在进入城镇化发展的阶段，在这个阶段中国房地产会从过去奇迹般的、超常规的快速发展变为更稳定、更有质量的发展。以发达国家的经验来看，房地产市场将逐渐由增量为主转变为以存量为主，从开发为主转向全过程增值服务为主，房地产企业的盈利模式，将从开发销售的一次性收益为主转向租金等现金流收益为主。当然，这是一个长达十余年的过渡。在这个过程中，杠杆放得过大对企业不利，企业应努力提升运营质量，进入稳定发展阶段。

弘阳集团总裁蒋达强表示，总结明年的策略是“看平形势、看淡行业、看轻驱动、看重能力”。目前中小企业冲规模的窗口期已经关闭，弯道超车的机会很小，房企的阶层逐渐固化，没短板、有特色的企业将会脱颖而出。目前房企投资项目的评判标准，流动性应占首位，其次是安全性，最后才是收益性。在房地产业发展的下半场，房企要有定力、努力、耐力，并用更大的能力去提高产品品质和服务来吸引客户。对房企来说，高杠杆和高负债很危险，但高周转是企业的能力，高周转不能等同于高杠杆和高负债，高周转要与高质量并行。

仁恒集团上海公司常务副总经理沈浦阳表示，仁恒是一家经营偏稳健的公司，项目选择的区位、产品力和物业管理是我们的优势，设计和服务是我们的立身之本，是目前销售行情不佳情况下的不二法宝。从管理层的角度看，目前房地产企业融资过度，挤占了实体经济的信贷资源;未来实体经济将会更多地获得流动性，实体经济含金量提高后将反过来影响房地产，推动房地产业更加健康的发展。对房企来说，依赖土地红利躺着赚钱的机会已经过去，提高产品品质和服务才是生存之道，未来办公、商业和租赁住宅等以现金流形式收益的物业可能重现出现商机。

预计四季度房企推盘力度还将加大

易居营销上海公司常务副总经理陈广颖表示，从集团的全国经营来看，受益于长三角一体化上升为国家战略，今年华东区域销售情况好于预期，华北、华南和华中区域销售遇到了较大困难，西南区域也没有太多亮点。就华东区域来看，长三角一体化背景下的联动效应开始显现，比如年中苏州楼市调控升级后，外溢需求进入湖嘉片区，近期嘉善和南浔片区成交量有增加。以上海市场来看，近期一些大企业推盘节奏加快，有的项目持续拿证，预计四季度房企推盘还将加快。上海今年市中心楼盘的销售情况普遍好于郊区楼盘，市中心楼盘一般开盘去化率能达到60%-70%，郊区楼盘大部分只能达到30%-40%。不过，部分市中心的高端楼盘，今年销售状况不如去年。在楼市整体比较低迷的情况下，规划利好对片区的销售起到很大的影响。比如临港片区受益于政策利好，有的楼盘之前开盘只能卖15%，现在开盘就被抢光。同样受益于长三角一体化政策利好的大虹桥片区今年楼盘销售情况明显好于多数其他区域。

上海鼎铭房地产总经理张志远表示，就上海市中心的黄浦区二手房的成交情况来看，2018年4-6月份成交较好，且房型也较大，而今年4-6月份成交也不错，但整体户型面积段比去年小了一些，价格也比去年有跌，今年的购房者整体偏刚需和首次改善。今年上海二手房市场的整体情况是，部分外围区域要好于市中心，比如前段时间浦东惠南比较好卖，近段时间周浦比较好卖。从一手房的分销市场来看，今年业绩好的公司都是信息流做的比较好的，鼎铭代理的环北京地区新楼盘，广告主要定点投放于河北、黑龙江、内蒙古的鄂尔多斯等地区，广告费用占到了佣金的30%以上，市场销售难度还是很大的。

融资环境持续收紧，房企应谨慎应对

世茂集团财务中心副总监戴娟表示，今年5月份以来，银行开发贷、信托、境内外发债等房地产行业的融资渠道纷纷收紧。目前房地产开发贷额度受到严格管控，很多银行年内都已经没有额度;房地产信托通道管控也很严，房企基本上拿不到信托融资;近日房地产私募股权基金也刚出了新规，限制更严。房地产企业杠杆率普遍较高，在融资持续收紧的环境下，房企尤其是高杠杆的房企需要谨慎应对。世茂集团去年融资以境外发债为主，目前以国内发债为主，相对其他房企，现金流情况较好。今年以来世茂集团拿地以收并购为主，在环北京区域、粤港澳大湾区积极拿地，我们积极看好这些有规划利好区域的房地产市场。

政策转松，关注明年下半年时间窗口

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对于当前房地产市场形势作了深入系统的分析。他表示，从政策面来看，今年下半年略偏紧。从资金面来看，在短期调控和中期防风险双重因素叠加下，房地产融资全面收紧。从土地市场看，今年1-8月全国房企土地购置面积同比大幅下降25.6%，说明地市降温很厉害。从土地成交溢价率和地价房价比来看，土地市场泡沫正在慢慢退去。以上半年成交火热的苏州来看，今年9月18日土拍8块地中，4块以底价成交，3块低溢价率，还有1块流拍，充分反映了苏州房地产调控升级后市场已经重新回归冷静。从新开工面积数据来看，目前仍然是同比正增长状态，这也意味着未来一年新房供应还将增加。目前来看，房地产开发投资增速明显高于固定资产投资增速，还没有拖累经济，什么时候房地产开发投资增速开始低于固定资产投资增速，政策面才能有所转松。他认为，从市场短周期运行趋势来看，要格外关注明年下半年的时间窗口。